Verdivurdering av bolig: Innvirkning på boliglån og salg

Hvor mye er leiligheten verdt? Hvor mye er huset verdt? Hvilken pris kan man få ved salg? Kan jeg få et sikret lån? Vurderer du å selge bolig eller ta opp et lån med boligen som sikkerhet, kan dette være relevante spørsmål som dukker opp. Derfor vil det være nødvendig med en verdivurdering for å anslå hvor mye eiendommen er verdt, og finne ut av hvor mye du har lov til å låne. Ofte kan boligeier se på lignende boliger som er til salgs i området for å få en omtrentlig fornemmelse av hvor mye boligen kan selges for, men når boligen skal verdivurderes for alvor, skal man ha en eiendomsmegler til å gjøre det. I denne artikkelen vil vi se nærmere på følgende omkring verdivurdering av bolig:

• Hva er verdivurdering
• Hvorfor skal en bolig verdivurderes
• Hvilke faktorer kan han innvirkning på boligens verdi
• Hvorfor er det viktig
• Hvordan og hvem kan verdivurdere en bolig

Verdivurdering av bolig – hva er det og hvorfor skal en bolig verdivurderes

Eiendomsvurdering innebærer en grundig vurdering av en eiendoms verdi. Fagfolk som spesialiserer seg på verdivurdering av eiendom eller bolig starter prosessen ved å fysisk inspisere lokalene og dokumentere viktige eiendomsdetaljer. Ved å ta hensyn til en rekke faktorer og eksisterende data, produserer de en omfattende eiendomsvurderingsrapport. Denne rapporten er svært nyttig uansett om du har tenkt å selge, eller sikre et lån ved å bruke boligen din som sikkerhet. En eiendomsvurdering er altså prosessen der en ekspert, en eiendomsmegler, vurderer den objektive verdien av en eiendom.

Eiendomsmeglere er spesifikt utdannede fagfolk, som har stor kompetanse i å anslå eiendomsverdier. Megleren vurderer et sett med faktorer når de skal bestemme verdien av en bolig. Dette omfatter aspekter som den generelle strukturelle og tilstanden til eiendommen, sammen med faktorer som boligalder, fasiliteter, utseende, størrelse og antall rom den omfatter.

En annen viktig faktor som brukes av megler når det foretas en verdivurdering av bolig, er en vurdering av selve eiendomsmarkedet. Dette påvirker både priser og etterspørselen etter sammenlignbare eiendommer og andre boliger i nærheten. Avhengig av eiendommen som vurderes, sammenligner en megler ofte to eller flere hus som deler nesten identiske indre og ytre egenskaper.

En verdivurdering av bolig er ikke kun hensiktsmessig i situasjoner hvor man ønsker å selge en eiendom, men også i tilfeller hvor du ønsker å ta opp et sikret lån, hvor banken eller annen lånutbyder skal vurdere om de vil gi deg et lån og hvor mye du kan låne for.

Forskjell på takst og verdivurdering

Både verdivurdering og takst brukes for å vurdere verdien av en bolig, men har allikevel noen forskjeller som man skal være obs på.

Takst eller en takstrapport er et dokument som på en klar og oversiktlig måte presenterer taksten, eller eiendommens verdi, av i skriftlig form. Taksten vurderes av en takstmann, som bruker ulike metoder for å vurdere taksten til en bolig. Etter vurdering vil en takstrapport blant annet inkludere funn omkring størrelse, beliggenhet, eiendommens tilstand og andre faktorer som vurderes. Derfor beregner og uttrykker en takst både generelle markedsindikatorer og markedsverdien til eiendommen i henhold til lover, reguleringsplaner og annet. Dette er en grundigere og mer omfattende vurdering enn en verdivurdering.

Verdivurderingen er en mer generell vurdering av en eiendom som viser til markedsverdien på en enkel måte. Imens taksten skal utføres av en takstmann og følge strengere retningslinjer for prisvurdering av boligen, er en verdivurdering en mer overordnet vurdering som ikke krever spesifikke retningslinjer og lovkrav. Verdivurderingen kan deretter blant annet brukes til å ta beslutninger om markedsverdien, utlån av penger, kjøp og salg. Økt boligverdi kan også gi lavere rente. 

Hvilke faktorer kan ha innvirkning på boligens verdi

Det kan være en forskjell mellom en verdivurdering av en bolig, og markedsprisen som en kjøper er villig til å betale. Det kjøper er villig til å betale er til syvende og sist det som er boligens sanne verdi, men det kan være flere faktorer som påvirker både en verdivurdering av en bolig, og det kjøper er villig til å betale for den. Disse faktorene gjennomgår vi nedenfor. 

1. Beliggenhet

Den første og viktigste faktoren som påvirker prisen på eiendom er beliggenheten. Dette betyr ikke at eiendommen må ligge i sentrum for at beliggenheten skal være god, men her vil man ofte se på områdets infrastruktur, slik som tilgang til skole, barnehage, butikk, park og eventuelle andre forbindelser til området, som gjør hverdagen mer praktisk. I tillegg til ovennevnte er plasseringen av selve eiendommen innenfor nabolaget viktig. Forskjellene innenfor et nabolag kan være store, og dette gjenspeiles i prisen. Selve lokasjonen i seg selv avgjør noen ganger om eiendommen blir nødt til å selges med et snev av hell eller om det ikke er etterspørsel etter den i det hele tatt. Eksempelvis vil eiendommer eller boliger som ligger nær offentlig transport være mer populære enn boliger som ligger lengre vekk.

2. Selve boligplasseringen 

En annen faktor som omhandler boliger i leilighetskomplekser er plasseringen av eiendommen i selve bygningen. De mest ettertraktede eiendommene er de som ligger i 2. eller 3. etasje, mens første etasje og fjerde etasje er mindre interessante. Den minste interessesonen har kjellerleiligheter og de som ligger i 5. eller 6. etasje uten heis. Dette kan dermed være med på å påvirke prisen til boligen.

I tillegg til antall etasjer kan det også være av betydning om boligen er omgitt av leiligheter eller om den ligger i utkanten av bygget, hvor oppvarmingskostnadene vil være noe høyere. Leiligheter med åpen utsikt, stor terrasse, eller de som er isolert fra naboene og har et snev av intimitet og privatliv, kan også ha en høyere pris innenfor samme bygning. For eksempel vil toppleiligheter i nybygg være de dyreste.

3. Størrelse

Den tredje faktoren som påvirker prisen er størrelsen på selve boligen. En større bolig vil som regel bli vurdert til dyrere enn en mindre leilighet, selv om en mindre leilighet kanskje vil ha mer kjøpsetterspørsel. Noe annet som også vektlegges i en verdivurdering er boligens tilhørende eiendeler, som den ikke vil kunne selges uten. En leilighet med tilhørende garasjeplass kan øke prisen på en bolig betydelig, eller hvis boligen har terrasse, balkong eller store boder. Likeledes vil større boliger som ikke har reservert parkering være vanskeligere å selge, samt eiendommer som ikke har tilhørende uteareal..

4. Boligstandard

Alder på eiendommen er en ytterlige og svært sentral faktor som påvirker verdien på selve boligen. Sammenligner vi nybygg med gamle leiligheter som trenger oppussing, forutsatt at de ligger på samme plassering, kan forskjellene være store. Ikke alle kjøpere er klare til å engasjere seg i en oppussingsprosess og derfor er god standard på en bolig en sentral faktor når det kommer til boligverdi. De mest solgte eiendommene på markedet er eiendommer som er noen år gamle, hvor det ikke er nødvendig å investere noe når det kommer til oppussing og hvor det er mulig å flytte inn med det samme.

5. Konkurranse

I tillegg til alt det ovennevnte er en svært viktig faktor som kan påvirke prisen hvor mange lignende eiendommer som selges på det samme tidspunktet som boligen settes på markedet, det vil si hvor mange kjøpere som er på markedet for tiden på jakt etter en slik eiendom. Selv om det for noen eiendommer for tiden er mer etterspørsel enn tilbud, er situasjonen ikke alltid den samme.